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房屋建築住宅工程質量驗收標準房屋建築住宅工程質量驗收標準及釋疑-毛坯房篇

註：本篇是以國家現行驗收規範為基礎

一、入戶門檢驗

1.檢驗標準

（1）門表面應潔淨防水工程步驟54485818，不得有劃痕、碰傷;

（ 2 ）門嘅割角、拼縫應嚴密平整;

（ 3 ）門與牆體間縫隙嘅填嵌應飽滿;

（ 4 ）門製作嘅允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm; 門扇嘅表面平整度允許偏差為2mm; 門框門扇對角線長度允許偏差為3mm;

5門安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門框立縫寬度為1.5~2.5mm;

2.業主疑問及釋疑【防水工程步驟】

業主一般會針對入戶門的以下方面進行檢查：

（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與牆體連接是否密閉

（ 2 ）門扇檢查：門扇有無變形、開裂問題; 面漆外觀是否完好、表面是否平整; 有無明顯劃傷、嗑撞，距離地面是否考慮預留地面裝修做法;

（ 3 ）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鎖匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自如，各方向鎖舌伸縮是否平穩，鎖孔位置是否正常;

（ 4 ）開啟檢查：門開閉是否平穩，有無異常阻力及磨損，門鎖緊後是否有晃動;

（ 5 ）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉時有無異常的阻力，表面有無缺損、變形;

（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內。

釋疑：

一般業主關注比較多嘅問題係門嘅外觀質量問題，輕微嘅如細刮花、碰傷等，嚴重嘅有面板開裂、深長嘅劃痕等，可能係施工過程中對門造成了損壞，細問題嘅損壞可以透過現場修補和補油漆進行修復，嚴重嘅損壞可以把門返厂維修; 入戶門與地面嘅留縫寬度唔滿足要求（小於3.5cm ）時可以要求返厂鋸短處理;（注：關於返厂維修同鋸短處理嘅肯定一般盡量由物業現場說服業主，一般唔隨便允諾業主，可請地產工程部評判決定）門鎖嘅問題一般會出現喺裝修使用期間同業主入住使用期間，如發現鎖匙可以通用、鎖打唔開等問題，經過現場確認出現質量問題嘅可以要求更換。

二鋁合金門窗檢驗【防水工程步驟】

1.檢驗標準

（1）鋁合金門窗成品質量：表面應潔淨、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕。 大面應無劃痕、碰傷;

（2）鋁合金門窗安裝的允許偏差：門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm;門窗橫框的水平度允許偏差為2mm;門窗橫框標高允許偏差為5mm;門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;

（3）鋁合金門窗框與牆體之間的縫隙應填嵌飽滿，並用密封膠密封。 密封膠表面應光滑、順直、無裂紋;

（ 4 ）鋁合金門窗扇嘅膠密封條應安裝完好，不得脫槽; 設置嘅排水孔應通暢;

（ 5 ）鋁合金門窗推拉門窗扇掣應力應不大於100N;

（6）鋁合金門窗玻璃安裝質素：玻璃表面應潔淨，不得有膩子、密封膠、塗料等污漬。 中空玻璃內外表面應潔淨，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。

2.業主疑問及釋疑業主一般會針對鋁合金的以下方面進行檢查：

（ 1 ）窗框檢查：窗框安裝牢固端正; 窗框是否有劃痕、磕碰、變形等。

2型材檢查：表面塗層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等。

（ 3）五金件及開啟檢查：要求開關自如平穩，推拉自如，軌道件安裝牢固，關窗後不漏氣。

（ 4 ）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃嘅密封條是否到位、嚴密，有無破損、斷續等問題; 窗框與牆體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現象。

（5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。 釋疑：業主關注比較多嘅係門窗玻璃嘅質量問題，可按以下玻璃嘅檢驗標準給予合理解釋每平方米玻璃嘅表面質量檢驗標準項次項目質量要求1明顯劃傷和長度>100mm嘅輕微劃傷唔允許2長度≦100mm嘅輕微劃傷≤8条3擦傷總面積≤500mm2對於鋁合金窗框型材嘅損壞需現場確定，有細嘅劃痕、磕碰變形（唔影響使用功能）可以進行現場修復補漆， 有嚴重變形而影響到使用功能或肯定不能修復嘅可以要求給予更換。 另外業主比較關注嘅問題係鋁窗嘅滲水問題，發現滲水嘅窗必須整改。

三、露台欄杆、窗護欄檢驗

1.檢驗標準

（1）護欄成品質量：護欄表面應光滑，不得有繡跡，色澤應一致，不得有裂縫、翹曲及損壞，接縫應嚴密;

（ 2 ）護欄安裝嘅允許偏差：護欄垂直度允許偏差3mm; 欄杆間距允許偏差3mm; 護欄安裝必須牢固端正;

（ 3 ）低層、多層住宅露台欄杆淨高不應低於1.05m，中高層、高層住宅露台欄杆淨高不應低於1.10m，欄杆嘅垂直桿件間距淨距不應大於0.11m;

2.業主疑問及釋疑

一般業主對護欄比較關注嘅係表面質素同安裝問題，反映嘅問題多數係護欄生銹，安裝唔正等，此類問題可以要求整改，為提高工作傚率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業備用，物業維修人員可進行簡單嘅補漆工作，遇到難度大嘅整改及時通知地產工程部安排處理。

四、地面檢驗

1.檢驗標準

（ 1 ）地面與下一層結合牢固，不得得閒鼓; （考慮到我國施工企業的實際技術水平，對空鼓面積不大于400cm2，無裂紋，且每自然間或標準間不多於2處時，可不計入空鼓這一施工質量缺陷）

（2）地面表面應密實，不得有起砂，蜂窩和裂縫等質量缺

（ 3 ）地面表面嘅允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm; 標高允許偏差為±8mm; 厚度允許偏差為不大於設計厚度嘅1/10;

（ 4 ）有防水要求嘅地面工程嘅立管、套管、地漏处嚴禁滲漏，坡向應正確、無積水;

2.業主疑問及釋疑

業主一般會針對地面的以下方面進行檢查：

（ 1 ）地面平整度檢查：國家規範2米靠尺內允許偏差不大於5mm;

（ 2 ）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷;

（ 3 ）地面是否存在倒返水和積水現象;

（ 4 ）地面水暖預埋管線是否有標識;

（ 5 ）地面是否預留裝修地面做法;

業主反映地面存在空鼓問題時，可按照上面檢驗標準第（ 1 ）條給予合理解釋，唔符合標準嘅進行整改; 對於業主進行地面平整度的檢查，可根據現場實際情況跟業主進行合理說服解釋，如有些不平整的情況可以在地面裝修過程中可以消化解決的盡量說服業主在裝修工程中消化; 業主對地面的強度持懷疑態度時，可告知業主所用材料是嚴格按照設計要求的配合比進行配料，可以保證強度; 若發現地面大面積起砂可用107膠水泥漿塗抹修補。

五、天花檢驗【防水工程步驟】

1.檢驗標準

（ 1 ）天花抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫;

（ 2 ）天花抹灰嘅允許偏差：天花抹灰應平順，陰陽角應方正，允許偏差為4mm;

2.業主疑問及釋疑

業主一般會針對天花的以下方面進行檢查：

（ 1 ）層高是否符合合同、宣傳廣告或樓書要求;

（ 2 ）天花是否有裂紋、空鼓等質量缺陷;

（3）天花平整度檢查：天花抹灰是否平順，陰陽角是否方正;

（ 4 ）天花是否有水印;

釋疑：對於層高嘅疑問：住宅嘅層高係指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間嘅距離，也就昰一層房屋嘅高度。 住宅的淨高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 淨高和層高的關係可以用公式來表示：淨高=層高-樓板厚度。 毛坯房嘅交樓時嘅室內淨高係指層高減去樓板結構板嘅厚度再減去天花嘅抹灰厚度同地面嘅搵平層地坪厚度，實際測量中應適當考慮施工過程中產生嘅允許偏差。 （現澆杵結構層高允許偏差為±10mm，天花抹灰厚度允許偏差為±5mm，地面找平層厚度允許偏差為±5mm，故室內淨高允許偏差為±20mm）

六、牆面檢驗

1.檢驗標準

（ 2 ）牆面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫; 外牆不得出現滲水現象;

（3）有排水要求的部位應做滴水線（槽），滴水線（槽）應整齊順直，滴水線應內高外低;

（ 4 ）牆面抹灰嘅允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應方正，允許偏差為4mm;

2.業主疑問及釋疑

一般業主對牆面質素比較關注嘅質素問題係抹灰空皷同牆面裂縫問題。 實際檢驗中牆面空皷允許嘅範圍為：單面牆体小於5平方米，允許1处空皷，空皷面積不大於5cm2; 單面牆体大於5平米，最多允許2处空皷，每處空皷面積不大於5cm2; 對於牆面裂縫問題產生原因主要係受溫度同材料影響。 不同材料組成的牆體因材料膨脹系數不同並受溫度影響產生裂縫。

業主對牆面抹灰的強度持懷疑態度時，可告知業主所用材料是嚴格按照設計要求的配合比進行配料，可以保證強度。

牆面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點，必須認真對待。 一般裂縫檢查的重點如下：

（1）檢查房屋外牆是否有裂縫（有漏水的隱患）。

（2）承重牆是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個牆面且穿到背後，防水工程步驟是否有傾斜性裂縫（有結構安全隱患）。

（ 3 ）承重牆是否有貫穿裂縫且在不同樓層牆體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫（有結構安全隱患）。

（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對穿型裂縫（與房屋橫樑平行的裂縫），根據《混凝土結構工程施工質量驗收規範》第8.1.1條規定，裂縫寬度在現行設計規範允許範圍（0.3 mm）內屬一般缺陷， 唔影響現澆板嘅承載能力。

（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現在支座處的板面，或板中部的板底。 此類裂縫一般表示為與牆角呈45°嘅裂縫、與橫樑垂直嘅裂縫等，呢種裂縫往往唔啱着，形狀外寬內窄。 應該話這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，係需要認真對待嘅。

（6）露台、雨蓬等懸挑結構板是否有貫穿裂縫（有結構安全隱患）。

注：對於業主收樓檢查過程中發現的牆面、樓板裂縫，物業工作人員懷疑屬於結構裂縫均不應直接向業主表露或附和業主的觀點，益地產工程部開展解釋談判工作。

七、防水檢驗

（本工程廁所、廚房、露台、外牆、 各樓棟屋面已按國家相關防水規範進行設計和施工）

1.檢驗標準

（1）防水層表面應平整、無鼓泡、摺皺等缺陷，剛性防水層無酥鬆、開裂、起砂等弊端， 防水層排水坡度符合設計要求，無明顯積水現象;

（ 2 ）細部構造做法符合規定要求，且密封嚴密無滲漏。

2.業主疑問及釋疑

房屋嘅防水質素係業主重點關注嘅質量問題，防水檢驗主要包括廁所、露台、廚房、屋面、外牆、外牆門窗、冷氣機洞口嘅防水檢驗。 其中廁所、露台、廚房、屋面業主喺收樓時會要求做24小时嘅閉水試驗進行檢驗; 外牆、外牆門窗、冷氣機洞口的防水一般經過雨天可以進行檢驗。 對檢驗過程中出現滲漏問題嘅必須要求整改，並再次進行試水檢驗直至唔發生滲漏為止。

八、給排水檢驗

毛坯房除了預留管道幾乎沒有什麼給排水設施， 都唔安裝衛生器具。 業主重點檢查嘅係以下內容：

（ 1 ）現有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹迹、無滑扣失效、滴水現象;

（ 2 ）管道固定牢固，安裝平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好;

（ 3 ）預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否能打開;

（ 4 ）水錶檢查：水錶安裝是否符合規範，水錶接頭緊密完好，有無空轉現象;

（ 5 ）排水管道檢查：排水管道無直角、死角; 接頭完好，接口處無滲漏，管道是否暢通，管線固定牢固、安裝整齊、無破損; 樓上下延管道是否過長過低影響裝修;

（ 6 ）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴密;

（ 7 ）排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。

九、電氣檢驗

對於毛坯房嘅電氣同設備業主重點檢查嘅係以下內容：

（ 1 ）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規範要求; 箱體、飾面板內外清潔，無刮碰痕跡及色差; 箱門開啟靈活; 箱內各開關、漏電保護器動作正確，控制範圍正確; 箱內結線整齊，迴路編號齊全，正確; 導線與開關連接牢固緊密;

（ 2 ）電錶檢查：電錶安裝是否符合規範，是否在關閉總閘後有電錶空轉現象;

（ 3 ）掣插座檢查：開關、插座面板表面清潔、無損壞; 開關控制範圍正確; 開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確; 暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼牆面，四周無縫隙; 導線接線符合國家規範要求;

（ 4 ）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確;

（ 5 ）其它弱電系統：對講門禁、安防、音響系統等嘅驗收應遵循相應嘅國家規範標準。 ）

十、冷氣機安裝的說明

原則上冷氣機機必須安裝在指定位置， 如業主另要求，須經裝修審批同意後可採用另外方案。 太古城防水工程防水公司防水工程步驟